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房产纠纷  

购买预售房规避风险有三招

发布者:广州法律在线 阅读:19123
     期房预售是消费纠纷的高发环节,房子还没看到是啥样,消费者就必须向开发商支付全部购房款,最后拿到手的房子却有可能与当初的广告宣传相差甚远。上海市消费者权益保护委员会志愿律师、上海迪凡律师事务所孙理波律师提醒,购买预售房规避风险有三招。 

   ———保留证据材料。“购买我们的楼盘,可赠送面积5平方米的阳台!”“小区绿化率高,有大面积的中央绿地!”……目前在期房预售过程中,此类广告宣传、楼盘介绍屡见不鲜,也时常让消费者怦然心动。

  孙理波律师表示,根据最高人民法院的司法解释,房产开发商的销售广告、宣传资料及口头承诺等,都属于要约邀请;如不兑现,需要承担违约责任。“但在实际操作中,消费者往往不重视保留证据材料,结果导致‘想协商,开发商不认账;打官司,买房人没证据’的尴尬局面”。

  他建议,购买预售房的消费者应当做好证据收集、保存工作。如保留开发商的相关广告资料和宣传资料,对开发商或售楼人员的口头承诺进行录音等。一旦出现纠纷,这些都将成为消费者的有力证据。

  ———留心附加条款。目前北京、上海、广东等许多省市,都已制定推出、并推广运用关于商品房预售的“示范合同”。作为由第三方拟订的示范性文本,此类“示范合同”能够在相当程度上维护购房者的权益,降低购房者的风险。

  “值得注意的是,一些开发商尽管使用了示范合同,却在附加条款中做手脚,给买房人设下陷阱。而这种现象,在二手房交易中也经常发生。”孙理波律师举例说,如开发商在预售合同中设置附加条款,要求购房者在一定时间内办妥贷款按揭,逾期则算购房者违约。“这样的条款看起来很合理,其实影响买房人办理贷款的因素有很多,如果开发商故意将时间期限约定得较短,缺乏经验的买房人就有可能吃‘哑巴亏’。”

  针对这一问题,消费者在注意开发商是否使用商品房预售“示范合同”的同时,还要特别留心合同的附加条款,提防开发商单方面增加对自己有利的约定,推卸责任或设置陷阱。

  ———咨询法律“高参”。在国外,买房时专门聘请律师已成为比较普遍的做法。因为对于普通消费者来说,要弄明白复杂的合同条款,甚至找出其中可能暗藏的陷阱,绝对不是一件容易的事。

  “相反,作为强势方的开发商,背后通常有一支专业的法律团队,专门研究、策划、制定相关的合同条款。即使是法律工作者,如果没有实际的房地产专业经验,也不一定能够发现条款中的‘猫腻’。”

  孙理波律师认为,从目前国内的实际情况看,花三五千元聘请一位“购房律师”仍是凤毛麟角,但消费者需要增强这方面的自我保护意识。尤其是风险相对较高的商品房预售,“起码可以尝试咨询一下法律专业人士,事前防范应该胜于事后补救。”

  (新华社)

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